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房地产因何"无缘"产业振兴规划

　　房地产因何"无缘"产业振兴规划

　　引言：作为国民经济中的支柱行业，房地产业事关国计民生，这也使其是否应被列入振兴规划饱受争议。

　　2009年2月25日，国务院正式公布了产业振兴规划的最后两席。继钢铁、汽车、纺织、装备制造、船舶、电子信息、轻工业、石化及有色金属之后，物流业成功挤上规划的"末班车"，而此前被寄予厚望的房地产业则最终无缘振兴规划。这其中存在其内在因素和历史原因。但最重要的是，房地产需要的是中长期规划，绝非"振兴"就能解决。

　　"振兴"过于敏感

　　中国房地产业协会的权威人士对记者表示，他们曾向国家住房和城乡建设部建言，将房地产业列入十大产业振兴规划，住房和城乡建设部也将规划草案提交国家发改委审议;但国务院最终没有"首肯";原因在于房地产行业涉及民生，目前房价的合理性又普遍受到质疑，加上"振兴"过于敏感。

　　今年"两会"上，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中始终围绕着讲民生、树信心、谈对策来展开。房地产作为事关民生的热门话题，具有很强的敏感性。如果将房地产列入振兴规划中，很容易使人产生振兴房价的联想。针对目前已经相对过高的房价，住房和城乡建设部部长姜伟新日前曾表示："2007年下半年，我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受。"过高的房价和扭曲的供应结构，已经成为房地产业发展的主要障碍。中央政府倘若在此时给予房地产业"优惠政策"，很容易向市场传达错误信号：中央支持"托市"，高房价可以维持。

　　其次，2008年12月，国务院发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中已经明确提出了规范发展房地产业的六条意见，包括加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责、加强房地产市场监测、积极营造良好的舆论氛围。这六条意见已经基本确定了近期国家对于房地产业的调控方向和发展目标，因此完全没有必要再次通过"振兴"的手段来拯救楼市，造成政策制定上的重复。

　　有专家指出，房地产没有列入振兴规划，也是防止价格进一步泡沫化。《政府工作报告》中针对房地产，集中提到了促进市场稳定健康发展的问题，因而被各大地产商争相解读。开发商们期望依靠政策托市的心态比较明显。

　　业内预计，一旦房地产被列入振兴产业，将会出现捂房抬价的局面，这对本已价格偏离、结构失衡的房地产业来说，无疑是雪上加霜。中国社科院金融研究所研究员易宪容在解读总理工作报告时指出，今年的房地产业得以发展或回归理性的根本仍在于降低企业利润预期，让房价降低到"绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上"。从前期的过热亢奋回归到理性发展，房地产业真正需要的不是"振兴"。

　　支柱性产业地位不变

　　虽然房地产没有进入振兴规划，但并不意味着其对国民经济的重要作用已经跌出了前十位。

　　业内专家指出，房地产业对国民经济相关产业的拉动作用十分明显。数据显示，2008年，我国房地产完成开发投资3.06万亿元，而固定资产投资为17.2万亿元，房地产投资占比17.7%，占GDP的比重达10%。而2007年我国房地产总产值为2.96万亿元，占GDP12%，远远超过十大行业的平均产值。

　　我国自1998年实行房产改革以来，先后出台了多项政策调节房价走势及供给结构。中央对房地产的重视程度可以从频频出台的政策法规中略知一二。

　　2005年3月26日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》(即"老国八条")，要求建立政府负责制，地方政府及相关部门抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八条措施，被业界称为"新国八条"。"老国八条"将稳定房价提升到政治高度，"新国八条"则从住房供给、土地、税收、金融等方面提出了对房地产市场调控的具体措施。

　　2006年5月17日，国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施，被称为"国六条"。调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，严格执行住房开发、销售有关政策，加快城镇廉租住房制度建设等事项被提上日程。此后的3个月，一系列的相关政策法规连续出台，涉及宏观经济众多部门。

　　2008年12月，国务院颁布的金融"国九条"，为房地产信托打开了政策通道。同月颁布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中也提出了规范发展房地产业的六条意见。

　　可以看出，国家对于房地产业一直保持高度重视，对于各个时期的房价走势及供应变化都做了相应的政策调整，并逐步完善有关法律法规建设。

　　房地产应注重中长期规划

　　纵观我国对房地产的调控历史，可以发现，短期内通过出台政策不可能对整个楼市的失衡产生"立竿见影"的效果，房地产最需要的是中长期规划。

　　2009年2月26日，中国经济体制改革研究基金会秘书长、著名经济学家樊纲表示，楼市除了要考虑短期应对危机措施外，更应该考虑长期的制度改革和调整。短期政策和长期发展一旦发生矛盾，就等于埋下了问题的种子。最好的做法是把短期政策和长期政策结合起来。

　　日前有消息称，房地产业长期规划已由住房和城乡建设部提交给国家发改委，正在接受审议。据悉，该规划对房地产业提出了以下几点政策建议：降低成本，激发需求，努力消化住房存量;拓宽房地产投融资渠道，改善投融资环境;积极推进房地产市场结构调整;加快推广建筑节能。

　　房地产去库存化的措施之一是减少保障性住房建设量，收购小面积存量住房作为保障房源。制定优惠措施鼓励企业提供长期稳定的租赁住宅。例如制定固定利率长期贷款等优惠措施给提供租赁住房的企业，鼓励增加稳定的租赁住房房源。同时，消化住房存量，仅靠刺激住房刚性需求是不够的，还必须要鼓励住房改善性需求。包括降低住房交易税费、取消"二套房"限制政策、针对住房支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴等。

　　同时，针对我国目前房地产融资渠道单一，风险过度集中于银行的现象，需要明确而长期的金融支持政策和建立完善房地产多元化融资格局。2008年下半年，国务院已经明确提出可以通过REITs等形式来融资。只要相关法律法规建设到位，开发商就有了一条新的融资途径，而与REITs最为密切的商业地产也将获得更大的发展空间。在住宅市场逐渐饱和与下滑时，仿照香港地产"混业"的经营模式，大力发展商业地产的投资建设，以复合型地产开发为主，出售和持有物业并重，将更好地促进商业地产发展，从而拉动国内消费，刺激中国经济增长。

　　未来地产政策将以地方调控为主

　　虽然房地产没有成为国家的振兴产业，但各地方政府已经纷纷出台有关政策，加大对房地产业的支持力度。

　　2009年3月3日，广东省针对《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台了十五条新政。主要政策包括加大保障性住房建设力度;进一步鼓励普通商品住房消费;支持房地产开发企业积极应对市场变化。新政强调加大对廉租住房专项资金的投入，拟在2009至2011年每年安排2亿元专项用于经济欠发达地区廉租住房保障资金补助，用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。

　　北京市和上海市也出台相应政策，加大对保障性住房的建设。北京市预计2009年年底保障住房及限价房实现竣工200万平方米。同时推进中低价位，中小套型住房建设，新建和购置政策性用房。

　　纵观各地的房地产新政，可以发现，加大保障性住房建设、加强信贷资金支持、放开"二套房"政策、减免相应税费以及扩大房企融资渠道已经成为了各地房政的共同点，这也与中央政府的基本思路相一致。

　　而在地方调控中，消化库存是当务之急。根据国家统计局公布的数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%。全国工商联房地产商会的报告预测，2009年中国房屋空置面积可能达到3-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍。中金公司的研究报告也表明，今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年时间。

　　从全国商品房开发与销售的进度看，从2004年以来每年的销售面积都小于当年和前一年的新开工面积，近五年累计新开工面积39.75亿平方米，累计销售29.29亿平方米。由于商品房的预售制度，过去几年的累计销售与滞后1-2年的累计竣工还可以基本持平。但在2008年开发与销售的反差则表现得更为明显，其中商品房施工面积、新开工面积和竣工面积虽然增速明显回落，仍呈现同比小幅增长，而销售面积全年同比大幅下降18.7%，这种反差意味着仅2008年一年就将产生大量存货。摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄曾表示，目前，中国内地房地产库存堪称全球最高，未来房地产市场价格会继续下跌，政府必须警惕出现价量齐跌的风险。

　　有数据统计，今年3月份以来楼市整体存在回暖迹象，但短期内库存压力并不能很快减少。虽然当前的成交水平使房价阶段性企稳，但仍不能推动房价明显回升。只有去库存化结束之后，房地产才能进入新的市场轮回。因此，这也不是仅仅通过"振兴"就能达到的。

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